循环城市——城市土地利用与再利用平装

        该书研究了城市土地再利用，对目前我国城市建设具有重要参考价值。

　　二战以后美国的经济经历了深刻的变化，完成了从工业化到后工业化的转型，即从以制造业(第二产业)为主的经济结构发展成为以服务型工业(第三和第四产业)为主的产业结构。这种经济结构的转变对城市土地利用产生了深刻的影响。技术(包括交通)进步和创新从根本上改变了制造业生产成本的构成。交通成本在整个生产成本中所占的比例微不足道，不像100年前那样能够成为影响工业场址选择的主要区位因子。而诸如劳动力和制度等以前不重要的因子往往却成为企业家选择生产区位的重要考虑因子。结果，由于美国对工业化进程的限制导致制造工业的空间布局出现以下四种变化：①从区域性和大都市地区的传统工业区转移到新兴人口聚集中心；②从中心城市转移到郊区；③从大都市地区转移到乡村地带；④从本国转移到亚洲及发展中国家。最著名的例子恐怕是美国东北部新英格兰的纺织业和制鞋业的外迁和中西部地区汽车工业的衰落。
　　制造工业区域输出的直接后果是城市土地被废弃或被不充分地利用。更重要的是，制造工业的迁出之后遗留下来的土地很可能是被污染的土地。这些土地被称为“棕色土地”(Brownfield)。“棕色土地”指以前被利用过但现在没有被完全利用的土地或财产，“棕色土地”现在也许被部分地占有或利用。它可以是空置土地、遗弃地(derelict land)或被污染的土地。因而，如果没有必要的修补“棕色土地”不能够马上用于开发。遗弃地(derelict land)指的是被工业或其他发展形式严重损害以至于没有处理就不能够进行有益利用的土地(Journal of Environmental Planning and Management．V43(1)．49—69．Jan．2000)。
　　城市土地利用和再利用的重要性可以在以下几个方面得到反映：①城市空置土地占城市土地相当大的比例(12.7％的城市土地没有得到充分的利用)；②未来城市住宅土地有相当一部分将在“棕色土地”上建造(1998年2月，英国政府宣布的国家目标是，到2008年至少60％的所有新住宅应建造在“棕色土地”上；③没有适当地处理和整治的话，“棕色土地”上的再开发和再利用可能带来相当严重的环境污染和导致健康问题。
　　中国有相当多的城市是资源型或是以制造业为主的城市。随着资源的枯竭或城市经济结构的调整，“棕色土地”或遗弃地的土地再开发利用就会变得越来越重要。对这些土地不进行处理和修补，将导致环境和健康问题；而修补和处理这些土地意味着相当大的土地开发成本，进而影响城市发展。无论从经济上，还是从法律上讲，政府都应该介入城市土地的再利用。政府应制定什么样的经济激励政策才能在保护环境和保证健康的前提下促进“棕色土地”的再利用?政府应制定什么样的环境和健康标准来指导“棕色土地”的再开发?谁又应为“棕色土地”或遗弃地(derelict land)带来的环境和健康问题负责?是以前的土地利用者还是未来的开发者?这个问题不仅涉及到产权，还涉及到法律。
　　它山之石，可以攻玉。本着这个理念，我们将本书翻译成中文，献给读者，希望美国的“棕色土地”或空置土地利用和再利用的理论与实践，对中国城市土地再利用和城市空间结构调整后的城市发展提供借鉴，为探索一条适合中国国情的城市(特别是资源型和制造业型城市)转型道路提供参考。看到美国林肯土地政策研究院授予图书版权并提供资助，使本书得以翻译成中文并在中国发行，笔者感到由衷的欣慰，并对他们给予的支持表示由衷的感谢。
　　为帮助中国更好地发展、管理和规划城市，林肯土地政策研究院积极资助图书在中国出版发行。例如，由笔者等所著的《城市规划与空间结构——城市可持续发展战略》一书于2005年由中国建筑工业出版社出版；格里特•J．纳普(Gerrit J．Knaap)所著的《土地市场监控与城市理性发展》一书于2003年由中国大地出版社出版，格里特•J．纳普与阿瑟•C．纳尔逊(Arthur C．Nelson)所著的《土地规划管理》一书于2003年由中国大地出版社出版。笔者翻译的《财产税与地方政府财政》一书(华莱士•E．奥茨(Wallace E．Oates)编著)于2005年由中国税务出版社出版。另外，有关土地税的图书已由中国大地出版社出版(2004)。林肯土地政策研究院资助并授予版权于近期出版的图书还有《公共用地租赁——政策探讨及国际经验》和《理性增长——形式与后果》。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　丁成日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2005年12月
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　于马里兰

　　　　　　　前言：循环利用城市空置土地

　　　　　　　　　罗莎琳德•格林斯坦(Rosalind Greenstein)
　　　　　　　耶西姆•松古—埃耶尔马兹(Yesim Sungu-Eryilmaz)

　　城市地区的空置土地(Vacant Land)既可被视为眼中钉，又可被当成发展良机。在一个城市居民区，空置土地通常会吸引毒品交易或垃圾倾卸等非法活动。它还可能导致地价下跌，降低开发商对当地及其周边社区的兴趣。尽管空置土地能引起一系列问题，但与此同时还可以提供发展机遇。例如，那些曾经拥有街角小店或居民楼的地段对热衷于城市生活的梦想者而言具有极大的吸引力。他们会竭尽全力把这些地段改造成城市花园或新兴住宅。这些再开发可能会带来工作机会，增加政府税收，改善基础设施，降低健康和环境威胁，从而增强社区活力。因此，土地再利用成为社区、城市和地区经济、环境和社会可持续发展的一个重要过程。本书精选的文章不仅讨论再开发过程中面临的挑战，而且强调对空置土地的创造性利用。这些土地大部分是20世纪的工业和商业用地，位于城市中心或城市近郊。
　　本书涉及的问题包括空置土地的起因和问题的严重程度，政府及非政府组织对空置土地的处理能力，以及处理空置土地的途径和手段。对这些问题的回答在一定程度上取决于我们对其如何定义。在一个对公共行为和资源需求不断增长的年代，我们该如何理解这些被遗弃的土地财产?如何理解导致土地空置的公共行为和私人行为?如何估量这些土地财产所造成的公共代价和私人代价?谁应该对减轻这些空置土地所造成的环境威胁和健康威胁负责?哪些空置土地应该优先处理?我们应该怎样再利用它们?另外，有许多存在着现实或潜在污染的土地位于受私人和公共开发商所监督的居民区。对于这种空置土地，我们该如何解决它们所造成的环境问题和经济问题?
　　为了理解为何某些土地被废弃或未被充分利用，而其他土地却没有如此遭遇，我们必须把目光转向全球经济力量。经济力量对不同工业、地区、居民区和地段影响不尽相同。由于一些国家和地区比其他地方拥有更多的资源，这些经济力量的社会影响并不是随机的。
……

该书是关于城市中被污染土地如何再利用的研究。由11篇文章组成，分为三个部分：1）空置土地现象，2）空置土地和棕色地块的再开发过程，3）空置土地的创新使用。本书各章的作者都是城市土地开发与再开发领域内的知名专家、学者，有丰富的实践经验和精深的科学研究基础。

致谢
前言 循环利用城市空置土地
　　　罗莎琳德•格林斯坦、耶西姆•松古—埃耶尔马兹
第一部分 空置土地现象
　　第一章 机会与挑战并存的空置土地
　　　　　　迈克尔•A．帕加诺、安•O’M．鲍曼
　　第二章 西欧空置土地——20世纪历史、背景和政策纵览
　　　　　　巴里•伍德
　　第三章 空置土地经济学
　　　　　　艾伦•W．埃文斯
第二部分 空置土地和棕色地块的再开发过程
　　第四章 将棕色地块转变为社区财产——再开发障碍
　　　　　　拉维•布拉赫曼
　　第五章 污染是城市内部工业复兴的障碍?
　　　　　　玛丽•豪兰
　　第六章 针对城市空置土地及财产重利用的州政策的调查
　　　　　　南塞•格林•利
　　第七章 环境移交与当地能力——棕色地块在新泽西州四个落后城市的执行
　　　　　　萨拉•S．加德纳
　　第八章 社区发展团体在棕色地块再开发中的作用
　　　　　　玛格丽特•迪尤尔、萨比纳•戴特里克
第三部分 空置土地的创新使用
　　第九章 通过企业化城市耕作建立城市内部农场
　　　　　　杰尔姆•考夫曼、马丁•贝凯
　　第十章 创造性地再开发棕色地块——德国鲁尔区IBA埃姆舍尔公园建设的经验
　　　　　　克劳斯•R．昆兹曼
　　第十一章 关于棕色地块的可持续性发展——波士顿南海湾可持续性发展现象的研究
　　　　　　　威廉•舒特金
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