本书是我承担的国家社会科学基金《中国城市财政主体财源问题研究》课题的最终成果。本书的出版得到了国家社科基金的资助。在书稿定稿和出版之际，首先要感谢我的导师曹阳教授，从书稿构思到最后修改完善，无不倾注着曹老师的心血。导师严谨的治学态度、孜孜不倦的治学精神和豁达宽容的胸怀深深地影响和感染着我，使我终身受益，也将激励我不断地努力和进取。
感谢经济学院的领导和同事给予我的支持和关心。感谢华中师范大学研究生处对本书出版给予的支持。同时，感谢硕士研究生陈峰对部分数据分析和处理提供的帮助。在课题调研过程中，得到了深圳市国土资源和房屋管理局、湖北省建设厅及相关部门、武汉市房产管理局等单位的大力支持，在此，谨向他们表示衷心的谢意。
感谢我的家人，特别是我的爱人沈小在女士，她默默地承担了所有家务以及小孩的教育，正是由于她的理解、奉献和鼓励，使我无任何后顾之忧地投入到学习和工作中，得以最终完成课题研究。
本书的出版，得到了商务印书馆著作室常绍民主任、黄一方编辑的大力支持和帮助。
感谢所有被引用的参考文献的作者和译者。我将不懈地努力和追求，在教学和科研工作中力争取得较大的进步，来报答所有关心和支持我的老师、领导和朋友。
邓宏乾
2007年8月于
武昌桂子山
邓宏乾，男，1964年生，湖北省松滋市人。华中师范大学经济学院院长，华中师范大学城市与不动产经济研究中心主任。1982—1989年就读于华中师范大学，获学士和硕士学位，2007年获博士学位。主要从事城市经济、房地产经济的教学科研工作。主持两项国家社会科学基金项目“中国城市主体财源问题研究”与“中国房地产税制研究”、国务院经济普查办公室项目“房地产投资规模、结构及效益研究”以及多项省部级科研项目；出版《房地产金融》、《住宅小区物业管理》、《中国房地产税制研究》等著作或教材6部；发表学术论文四十多篇。
现兼任住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会专家、湖北省政府咨询委员、湖北省政府特邀土地监察员、湖北省工程建设专家委员会成员、房地产与建筑经济组组长、湖北省房地产经济学会副会长等职。
第一章 导论
一 选题的背景
二 相关文献综述
(一)国外相关文献评述
(二)国内相关文献评述
三 研究的基本思路与研究结构
(一)研究的基本思路
(二)研究结构
四 可能的创新之处
第二章 城市主体财源：理论基础
一 城市主体财源：财政分权理论
(一)城市政府的事权
(二)城市政府的财政支出责任
(三)政府间税收划分
二 马克思的地租理论
(一)马克思地租理论的基础和前提
(二)马克思地租理论的基本内容
第三章 我国城市财政体制的演进与评价
一 我国城市财政体制的演进
(一)我国城市财政体制的演变与发展
(二)1994年以来地方税收体系变化
(三)现行省级以下财政管理体制框架
(四)我国城市财政收入的基本构架
二 现行城市财政体制的主要问题
(一)地方财政收入与支出总体描述
(二)政府间的事权划分不清，事权错位
(三)地方税权高度集中于中央政府，严重削弱了地方税应有功能的发挥
(四)省级以下政府分税制尚未建立，城市政府无主体税种
第四章 城市主体财源的基础：房地产业分析
一 房地产业的地位和作用
(一)房地产及其特征
(二)房地产业及其特征
(三)房地产业的地位及作用
二 我国房地产业效益分析
(一)房地产业对国民经济的贡献
(二)房地产开发企业经营效益分析
(三)房地产业税收分析
三 房地产开发投资波动效应的实证研究
(一)数据与数据分析
(二)实证分析
(三)结论
四 房地产业发展对策研究
(一)制定中长期房地产业发展规划，引导房地产业持续、健康发展
(二)以科技创新为动力，大力推进住宅产业化
(三)调整住宅供给结构，完善房地产市场监管体系
(四)改革房地产业核算体系
第五章 城市主体财源：房地产税(Ⅰ)
——我国房地产税制的演变及发展
一 1949年以前房地产税制评述
(一)1949年以前房地产主要税种
(二)1949年以前房地产税收征管体系
(三)1949年以前房地产税制评价
二 1949年以后房地产税制评述
(一)1949年以后房地产税制的演变
(二)1949年以后主要房地产税种演变历程
三 我国现行房地产税制及评价
(一)我国现行的主要房地产税种
(二)我国现行的主要房地产税制的主要问题
第六章 城市主体财源：房地产税(Ⅱ)
——房地产税制的国际比较
一 房地产保有税类国际比较
(一)房地产保有税课征制度比较
(二)主要国家的房地产保有税制度
二 房地产取得税类国际比较
(一)房地产取得税课征制度比较
(二)主要国家的房地产取得税制度
三 房地产所得税类国际比较
(一)课征综合所得税的国际比较
(二)土地增值税的国际比较
(三)主要国家的房地产所得税制度
四 国外房地产税制的特点及经验
(一)国外房地产税制的共同特点
(二)国外房地产税制的经验
第七章 城市主体财源：房地产税(Ⅲ)
——我国房地产税改革
一 房地产税概述
(一)房地产税收理论演变与发展
(二)房地产(财产税)税种的分类
(三)房地产税的特征
(四)房地产税的优点
二 我国房地产税制改革研究
(一)我国房地产税制改革观点评述
(二)房地产税制改革的基本原则
(三)房地产税制改革的基本思路
(四)土地增值及土地增值税的理论思考
第八章 城市财政主体财源：土地非税收入及其改革
一 改革后国有土地非税收益分配政策的演进
(一)土地使用费
(二)土地使用权出让金
(三)新增建设用地土地有偿使用费
二 国有土地非税收益分配的问题
(一)土地征收过程中收益分配存在的问题
(二)国有土地出让收益存在的问题
三 香港土地收益管理及其经验
(一)香港基本工程储备基金的运作及其管理
(二)香港土地基金的运作及其管理
(三)香港土地收益管理的经验
四 土地非税收入及分配改革思考
(一)土地非税收入及分配改革的经济学分析
(二)土地非税收入及分配政策改革取向
第九章 武汉市、深圳市土地出让及收益实证分析
一 武汉市土地出让及收益实证分析
(一)武汉市土地出让市场情况
(二)武汉市土地出让市场与全国主要城市的比较
(三)武汉市土地出让收益
(四)武汉土地出让收益管理的经验
二 深圳房地产收益实证分析
(一)深圳房地产投资效益分析
(二)深圳房地产收益管理的经验
第十章 结论
一 房地产租税是城市主体财源的依据及可行性分析
(一)房地产租税是城市主体财源的依据
(二)可行性分析
二 房地产租税收入分配及规模问题
参考文献
后 记
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